종합부동산세 실수사례와 절세팁 (feat. 국세청) - ②

국세청에서 최근 연재한 「종합부동산세 실수사례」의 사례 04~07편입니다. 종합부동산세 과세표준에 합산하지 않는 합산배제, 1세대 1주택자 혜택을 받을 수 있는 특례 대상자에 해당되는지 살펴보시고 ※9월 합산배제 및 특례 신청 시에 도움이 되시길 바랍니다. 

 

※ 종합부동산세 합산배제 및 특례 신청기간 : '24. 9. 16. ~ '24. 9. 30.

 

참고로 합산배제신고는 배제되는 주택의 공시가격을 합산하지 않으며, 특례신청은 특례주택의 공시가격이 합산은 되나 1세대 1주택자 공제금액과 세액공제를 적용받을 수 있습니다. 

 

 

먼저 종합부동산세(종부세)란 무엇이며, 과세대상자가 누구인지, 그리고 세율이 어떻게 되는지 등에 대해 궁금하신 분들은 아래의 글을 참고해 주시기 바랍니다. 

 

종합부동산세 (종부세)란? (과세대상 납부기간 세율)

종합부동산세 (종부세)란? (과세대상 납부기간 세율)

 

 

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★ 참고 : 주택건설사업 목적 멸실예정 주택 합산배제 (종부세령§4①21)

• 「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28조까지의 규정에 따른 사업시행자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택

★ 해석 사례

 

재개발·재건축 구역 멸실 예정 주택 적용 기준 ( 서면-2023-부동산-2167, 2024.6.17. )

 

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축사업 정비구역 내 철거예정주택이 종합부동산세 과세대상 주택으로 보는지는 과세기준일 현재 세대원이 퇴거·이주하고 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 출입 제한이나 철거 개시 및 관리처분계획인가 여부보다는 주택의 건축물이 ‘사실상 철거·멸실된 날(사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날)’을 기준으로 판단하는 것입니다.

2. 여기서 ‘사실상 철거·멸실된 날’이란 외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 의미하는 것으로 이에 해당하는지는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.

 

 

 

★ 해석 사례 

 

일반주택과 합산배제 임대주택을 소유 중 재건축사업 이주공고에 따라 일반주택에서 퇴거(건물철거 전)한 경우 1세대 1주택자 여부 ( 기획재정부 재산세제과-198, 2023.2.2. ) 

 

「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 각 호(제5호는 제외한다)의 합산배제 임대주택과 제4조 제1항 각 호의 합산배제 사원용 주택 등 외의 주택을 소유하는 자가 과세기준일 현재 그 주택에 실제로 거주하고 있지 않은 경우에는 합산배제 임대주택은 같은 법 시행령 제2조의 3 제1항에 따른 1세대 1주택자 여부를 판단할 때 1세대가 소유한 주택 수 에서 제외하지 아니하는 것임 

 

 

 

★ 민간매입임대주택 합산배제 요건 

 

요건	기준 (’24년 현재 기준)
임대주택 공통요건	- 6.1. 이전에 임대개시  - 합산배제 신고기한(9.30.)까지 지자체 민간임대주택 등록과 세무서 주택임대업 등록을 모두 마칠 것
임대주택 유형	- 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택
임대의무기간	- 10년 이상 계속 임대할 것 - 민간매입임대주택 등록일과 임대개시일 중 늦은 날부터 계산 - 2년 미만 공가 시 계속 임대한 것으로 봄
공시가격	- 수도권 6억원(수도권 밖 3억원) 이하
임대료 증액제한	- 민간임대주택 등록 후 계약(갱신)분부터 연 증가율 5% 이내 - 직전 계약·증액 후 1년 내 재증액 금지
소재지	- 1주택 이상 보유 세대의 세대원이 새로 취득한 장기일반민간임대 주택의 경우에는 6.1. 현재 조정대상지역이 아닐 것

 

★ 해석 사례

 

임대의무기간을 채우지 못하는 경우 합산배제된 종합부동산세 추징 여부 ( 종합부동산세과-102, 2009.6.15. )

 

매입임대주택으로 합산배제 적용을 받아왔던 임대주택을 10년 이상 임대하도록 한 요건을 채우지 못하고 양도하는 경우에는 경감받은 종합부동산세를 추징하는 것임 

 

 

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